Mehrfamilienhaus kaufen: Was die Besichtigung vom Kaufpreis abzieht

Bei einem Mehrfamilienhaus entscheidet nicht die Miete allein über den Kaufpreis, sondern das, was der Käufer nach dem Notartermin in das Gebäude stecken muss. Ein Haus von 1935 mit sechs Wohnungen und 296 m² trägt bei 10 € je Quadratmeter 2.960 € Kaltmiete im Monat. Zieht man Objektkosten und Puffer ab, bleibt eine Rate, die bei 4,8 Prozent Zins und 3 Prozent Tilgung ein Darlehen von rund 329.000 € trägt. Stehen Dach, Fassade, Fenster, Kellerdecke und Heizung an, gehen davon 200.000 € ab, dazu die Kaufnebenkosten. Übrig bleibt eine Obergrenze von 118.908 €. Wer diese Kette zeigen kann, muss über den Preis nicht streiten. Er muss nur die Sanierung belegen. Genau dort entscheidet sich beim Mehrfamilienhaus das Gespräch, und dieser Beitrag zeigt, wie die Besichtigung in nachvollziehbare Zahlen übersetzt wird.

Der Basispreis ist eine Annahme, die Besichtigung macht daraus eine Schätzung

Handwerkerangebote liegen beim Ankaufsgespräch selten vor. Was vorliegt, ist die Besichtigung. Ein Referenzwert wie 280 € je Quadratmeter für ein neu gedämmtes und eingedecktes Dach ist deshalb der Anfang, nicht das Ende der Rechnung. Drei Fragen je Gewerk machen daraus eine Schätzung, die sich begründen lässt: Ist das Dach gedämmt? Gibt es Asbestverdacht? Ist die Eindeckung intakt? Jede positive Antwort senkt den Ansatz um zwölf Prozent, jede negative erhöht ihn um acht, gedeckelt zwischen 55 und 130 Prozent des Basispreises. Der Basispreis bleibt dabei im Feld stehen. Neben ihm erscheint die angepasste Schätzung mit dem Grund. Der Verkäufer sieht also nicht eine Zahl, sondern eine Herleitung, und kann jede Antwort einzeln bestreiten.

Die Dachalternative, die 36.000 € wert sein kann

Das teuerste Gewerk hat den größten Hebel, und beim Dach gibt es eine Alternative, die im Exposé nie steht. Ist der Spitzboden ungenutzt, lässt sich statt des Dachs die oberste Geschossdecke dämmen. Energetisch reicht das für den Wärmeschutz nach oben, baulich kostet es einen Bruchteil. In der Rechnung sinkt der Ansatz von 280 auf höchstens 55 € je Quadratmeter, bei 160 m² Dachfläche von 44.800 auf 8.800 €. Ist die Geschossdecke bereits gedämmt, bleibt ein Prüfansatz von 20 € je Quadratmeter. Asbestverdacht und eine schadhafte Eindeckung schlagen danach wieder auf, mit 25 und 10 Prozent. Diese Regel ist keine Bauberatung, sondern eine Rechenregel, die den Verkäufer zu einer Frage zwingt: Ist der Spitzboden zugänglich, oder nicht?

Evidenz: Angebot, Schätzung oder vorsorglich

Nicht jeder Betrag in der Rechnung ist gleich hart. Ein Gewerk mit vorliegendem Angebot ist belegt. Ein Gewerk, das nach der Besichtigung geschätzt wurde, ist wahrscheinlich. Ein Gewerk, das nur wegen des Baujahrs angesetzt wird, ist vorsorglich und gehört als Bandbreite in die Verhandlung, nicht als exakte Zahl. Diese drei Stufen ändern die Rechnung nicht, aber sie ändern das Gespräch. Der Verkäufer kann eine belegte Position schlecht wegdiskutieren, eine vorsorgliche dagegen schon. Wer beides gleich behandelt, verhandelt mit erfundener Präzision und verliert beim ersten Widerspruch die ganze Liste.

Zwei weitere Punkte gehören auf dieselbe Ebene. Bietet der Verkäufer an, ein Gewerk vor Übergang selbst zu erledigen, fällt es aus der Rechnung, und das Angebot steigt sichtbar: Beim Dach von 44.800 € um rund 41.300 €, weil die Nebenkosten mitwachsen. Erkennt der Verkäufer eine Position nicht an, lässt sich die Rechnung ohne sie zeigen, statt sich über sie zu zerstreiten.

Die Miete hat je Wohnung einen Deckel

Beim Mehrfamilienhaus rechnet man nicht mit einer Miete, sondern mit sechs. Eine vermietete Wohnung darf in drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen, in angespannten Gebieten um 15 (§ 558 Abs. 3 BGB), und nur bis zur Vergleichsmiete. Eine leere Wohnung darf in angespannten Gebieten höchstens zehn Prozent über der Vergleichsmiete neu vermietet werden (§ 556d BGB). Eine Zielmiete von 12 € bei einer Ist-Miete von 10 € ist deshalb für vermietete Einheiten erreichbar, 14 € nicht. Für die Schnellrechnung genügen zwei Werte; wer die Mietliste kennt, trägt sie je Wohnung ein und sieht, welche Grenze wo bindet.

Zins und Nebenkosten: die Stellschrauben außerhalb des Hauses

Die Bundesbank meldet für Juli 2026 im Mittel 3,78 Prozent für Wohnungsbaukredite mit fünf bis zehn Jahren Zinsbindung. Die Beispielrechnung nimmt bewusst 4,8 Prozent, den Verhandlungsansatz eines vorsichtigen Käufers. Jeder halbe Punkt mehr drückt die Obergrenze spürbar, weil die Rate fest bleibt und nur das Darlehen sinkt. Die Kaufnebenkosten hängen am Bundesland: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer in Bayern, 6,5 in Nordrhein-Westfalen, dazu rund 2 Prozent Notar und Grundbuch. Bei 118.908 € sind das 10.107 €, die vor jedem Handwerker fällig werden.

Was der Verkäufer sieht: ein Korridor, keine Behauptung

Setzt man alles zusammen, entsteht eine Preisbrücke: Die Miete trägt ohne Puffer ein Budget von 387.077 €. Davon gehen 14.656 € Nebenkosten und 200.000 € Sanierung ab, es bleiben 172.421 €. Mit dem Risikopuffer von 15 Prozent auf die Miete sind es 118.908 €. Dazwischen liegt der Korridor. Ein Angebot von 250.000 € liegt darüber, und zwar nicht, weil der Käufer es so will, sondern weil die Rechnung so ausgeht. Die Beträge sind Startwerte einer Beispielrechnung, kein Marktpreis. Ein Haus mit höherer Miete, weniger Sanierung oder Eigenkapital landet höher.

Der Skill baut den Rechner

Für diese Rechnung kopiert man keinen Prompt in einen Chat. Sprachmodelle rechnen unzuverlässig, das haben wir an anderer Stelle beschrieben. Der Skill MFH-Kaufpreisrechner bauen enthält deshalb Produktanforderungen, Rechenregeln mit Rechenbeispiel, einen Vertrag für die Oberfläche, das Datenmodell und Abnahmetests. Claude, ChatGPT oder Gemini programmieren daraus eine Web-App, die im Browser läuft: vier Schritte bis zur Obergrenze, dahinter die Detailprüfung mit Mietliste, 16 Gewerken und Zustandsfragen. Die Verkäuferansicht zeigt die Preisbrücke in fünf Stationen und nennt zu jedem Gewerk die Evidenz. Ein Validator prüft, ob die gebaute App dem Vertrag entspricht. Für die Eigentumswohnung gibt es das Gegenstück, den Skill ETW-Kaufpreisrechner bauen, der Hausgeld und Sonderumlagen an die Stelle der Gebäudegewerke setzt.

Der Skill ist kostenlos: MFH-Kaufpreisrechner bauen herunterladen, nutzbar mit ChatGPT, Claude oder Gemini. Der Bau dauert nach unserer Erfahrung 30 bis 45 Minuten, danach braucht ein Objekt etwa fünf Minuten plus Kontrolle.

Hinweis zur rechtlichen Einordnung

Dieser Beitrag und die beschriebene App sind Orientierung für die Ankaufsentscheidung, keine Rechts-, Steuer-, Bau- oder Anlageberatung. Sanierungsansätze ersetzen keine Angebote und Gutachten; Kappungsgrenze, Mietpreisbremse und Grunderwerbsteuer sind vor dem Notartermin fachlich zu prüfen. Die genannten Beträge sind Startwerte einer Beispielrechnung, kein Marktpreis.