Eigentumswohnung kaufen: Warum die Kaufpreisobergrenze rückwärts gerechnet wird

Der Kaufpreis einer vermieteten Eigentumswohnung ist keine Verhandlungssache, die bei der Zahl im Exposé beginnt. Er ergibt sich aus dem, was die Wohnung monatlich trägt. Man rechnet rückwärts: Von der Kaltmiete gehen die Kosten ab, die kein Mieter übernimmt, davon bleibt eine Rate, die Rate trägt ein Darlehen, und aus Darlehen, Eigenkapital, Kaufnebenkosten, Sanierung und dem Anteil an Sonderumlagen folgt die Obergrenze. Wer diese Kette im Ankaufsgespräch zeigen kann, muss den niedrigeren Preis nicht behaupten. Er legt die Rechnung auf den Tisch, und der Verkäufer kann sie selbst nachvollziehen. Dieser Beitrag erklärt die vier Stellen, an denen die Rechnung bei einer Wohnung anders läuft als bei einem ganzen Haus, und wie ein neuer Skill daraus einen geführten Rechner baut.

Das Hausgeld gehört nur zum Teil in die Rechnung

Beim Mehrfamilienhaus zieht man Betriebs- und Verwaltungskosten je Quadratmeter ab. Bei der Eigentumswohnung heißt die laufende Last Hausgeld, und sie besteht aus drei Teilen: dem umlagefähigen Anteil (Heizung, Wasser, Hausreinigung), dem nicht umlagefähigen Anteil (Verwaltervergütung, Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums) und der Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Nur die beiden letzten mindern die Miete, die für die Bankrate bleibt. Der umlagefähige Teil geht über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weiter. Wer das ganze Hausgeld abzieht, rechnet die Wohnung zu billig; wer gar nichts abzieht, kauft zu teuer.

Ein zweiter Blick lohnt sich auf die Rücklagenzuführung selbst. § 28 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung nennt Instandhaltungspauschalen nach Gebäudealter: rund 7,10 €, 9,00 € und 11,50 € je Quadratmeter und Jahr für Gebäude bis 21, bis 31 und über 31 Jahre. Das ist ein Richtwert für Sozialwohnungen und keine Vorschrift für Eigentümergemeinschaften. Als Maßstab taugt er trotzdem: Führt eine Gemeinschaft in einem Haus von 1975 nur 9,60 € je Quadratmeter zurück, liegt sie unter dem Wert, den die Verordnung für dieses Alter ansetzt. Rechtlich folgt daraus nichts. Für die Kosten schon: Was die Rücklage nicht deckt, kommt als Sonderumlage.

Sonderumlagen trägt der Käufer anteilig, nicht ganz

Beim Haus saniert der Käufer das Dach selbst und setzt den vollen Betrag an. Bei der Wohnung beschließt die Gemeinschaft die Dachsanierung, und der Käufer trägt seinen Anteil nach dem Kostenschlüssel der Gemeinschaftsordnung, meist dem Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 2 WEG). Rechnet man das durch, wird aus einer angekündigten Dachsanierung für 120.000 €, von der die Rücklage 40.000 € deckt, bei 83/1000 Miteigentumsanteilen ein Betrag von 6.640 €. Der landet in der Rechnung wie eine eigene Sanierung, nur eben anteilig.

Entscheidend ist dabei die Evidenz. Eine beschlossene Sonderumlage mit Betrag ist belegt. Eine im Protokoll angekündigte Maßnahme mit Angebot ist wahrscheinlich. Ein Dach, das nach 50 Jahren rechnerisch fällig wird, ist vorsorglich und gehört als Bandbreite in die Rechnung, nicht als exakte Zahl. Wer alle drei Stufen gleich behandelt, verhandelt mit erfundener Präzision. Wer sie trennt, kann dem Verkäufer sagen, welche Position er anerkennen muss und welche noch offen ist.

Die Zielmiete hat zwei Deckel

Die erwartete Miete ist die zweite Stelle, an der Wohnungen anders rechnen. Bei einer vermieteten Wohnung darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB), und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei einer leeren Wohnung greift in angespannten Gebieten die Mietpreisbremse: höchstens zehn Prozent über der Vergleichsmiete (§ 556d BGB). Eine Zielmiete von 14 € je Quadratmeter bei einer Ist-Miete von 10 € ist deshalb in drei Jahren nicht zu erreichen. Rechnerisch bindet die Kappungsgrenze bei 12 €. Diese Deckel sind Annahmen des Käufers, keine Rechtsprüfung, aber sie verhindern, dass die Obergrenze auf einer Miete beruht, die so nicht kommt.

Die Grunderwerbsteuer kennt die Rücklage nicht

Die dritte Stelle ist klein und wird oft falsch gerechnet. Mit der Wohnung geht der Anteil an der Erhaltungsrücklage über, im Beispiel 9.960 €. Das ist ein Vermögenswert, den der Käufer mitkauft. Von der Grunderwerbsteuer abziehen lässt er sich nicht mehr; der Bundesfinanzhof hat das 2020 entschieden (II R 49/17). Mitverkauftes Inventar wie eine Einbauküche mindert die Bemessungsgrundlage dagegen weiterhin, sofern der Wert im Kaufvertrag nachvollziehbar ausgewiesen ist. Beides gehört in die Rechnung: die Rücklage als Argument für den Verkäufer, das Inventar als kleiner Vorteil für den Käufer.

Was am Ende steht: ein Korridor, keine Zahl

Setzt man die Stellen zusammen, entsteht bei den Startwerten des Rechners folgende Kette. Aus 900 € Kaltmiete bleiben nach 147,50 € nicht umlagefähigen Kosten und 15 Prozent Puffer 639,63 € im Monat, und diese Rate trägt bei 4,8 Prozent Sollzins und 3 Prozent Tilgung ein Darlehen von 98.404 €. Davon gehen ab: 35.000 € Sanierung des Sondereigentums, 6.640 € Dachanteil, 4.447 € Kaufnebenkosten. Übrig bleiben 52.317 €. Ohne den Puffer wären es 68.322 €. Dazwischen liegt der Korridor, über den sich verhandeln lässt. Der Zins ist dabei die größte Stellschraube: Die Bundesbank meldet für Juli 2026 im Mittel 3,78 Prozent für Wohnungsbaukredite mit fünf bis zehn Jahren Zinsbindung; jeder halbe Punkt darüber drückt die Obergrenze spürbar.

Das Beispiel ist bewusst konservativ gerechnet und zeigt die Mechanik, nicht einen Marktpreis. Eine Wohnung mit höherer Miete, weniger Sanierungsbedarf oder Eigenkapital des Käufers landet deutlich höher. Was im Gespräch zählt: Jede dieser Zahlen ist belegt, wahrscheinlich oder vorsorglich, und der Verkäufer sieht, welche.

Der Skill baut den Rechner, statt ihn zu ersetzen

Für diese Rechnung gibt es keinen Prompt, den man in einen Chat kopiert. Sprachmodelle rechnen unzuverlässig, das haben wir an anderer Stelle beschrieben. Der Skill ETW-Kaufpreisrechner bauen geht deshalb einen anderen Weg: Er enthält Produktanforderungen, Rechenregeln mit Rechenbeispiel, einen Vertrag für die Oberfläche, das Datenmodell und Abnahmetests. Claude, ChatGPT oder Gemini programmieren daraus eine Web-App, die im Browser läuft, ohne Server und ohne Konto. Vier Schritte führen zur Obergrenze: Objekt, Miete, Kosten, Ergebnis. Wer tiefer will, schaltet die Detailprüfung ein, mit Sonderumlagen je Maßnahme, Sanierungskategorien, Mietrecht und einer optionalen WEG-Checkliste. Ein mitgelieferter Validator prüft, ob die gebaute App dem Vertrag entspricht.

Die Verkäuferansicht der App ist keine zweite Tabelle, sondern eine Preisbrücke in fünf Stationen: gemeinsamer Ausgangspunkt, belegte Belastungen, Unsicherheiten und Entlastungen, Korridor, Einigungsoptionen. Sie zeigt auch, um wie viel das Angebot steigt, wenn der Verkäufer eine Maßnahme übernimmt. Wer vorher die Unterlagen prüfen will, nimmt den Skill Due Diligence: Eigentumswohnung; dessen Werte zu Hausgeld, Miteigentumsanteil und Sonderumlagen passen als Startwerte in den Rechner.

Der Skill ist kostenlos: ETW-Kaufpreisrechner bauen herunterladen, nutzbar mit ChatGPT, Claude oder Gemini. Der Bau dauert nach unserer Erfahrung 30 bis 45 Minuten, danach braucht ein Objekt etwa fünf Minuten plus Kontrolle.

Hinweis zur rechtlichen Einordnung

Dieser Beitrag und die beschriebene App sind Orientierung für die Ankaufsentscheidung, keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Kappungsgrenze, Mietpreisbremse, Kostenschlüssel und Grunderwerbsteuer sind vor dem Notartermin fachlich zu prüfen; die genannten Beträge sind Startwerte einer Beispielrechnung, kein Marktpreis.