AI Act im Immobilienalltag: Die 30 wichtigsten Praxisfragen

Als Best Practice: eindeutig ja.

Prüfen Sie nicht nur Exposés, die nach dem Stichtag neu angelegt wurden. Kontrollieren Sie auch Angebote, die bereits vorher online waren und weiterhin aktiv vermarktet werden — insbesondere Immobilienportale, die eigene Website, PDF-Exposés, Social-Media-Profile und aktive Onlineanzeigen. Die vollständige Kanalliste zum systematischen Abarbeiten steht in Teil 3, Schritt 3.

Rechtlich ist entscheidend, wann der betreffende Inhalt erzeugt oder mit KI bearbeitet wurde. Vor dem 2. August 2026 erzeugte Inhalte müssen nach der derzeitigen EU-Auslegung nicht rückwirkend gekennzeichnet werden.

Trotzdem ist die Nachkennzeichnung weiterhin aktiver Inhalte eine sinnvolle Best Practice. Sie vermeidet Missverständnisse und schafft eine einheitliche Kommunikation.

Nicht pauschal aufgrund einer gesetzlichen Rückwirkung. Sie sollten aber geprüft werden.

Priorisieren Sie Inhalte, die weiterhin sichtbar und geschäftlich relevant sind:

• angeheftete Beiträge,
• Story-Highlights,
• Reels,
• Profilvideos,
• Beiträge zu noch verfügbaren Immobilien,
• aktive Werbeanzeigen,
• wiederverwendete Vorher-nachher-Darstellungen.

Wurde der Inhalt nach dem 2. August 2026 erzeugt oder wesentlich bearbeitet, muss die Kennzeichnungspflicht geprüft werden.

Bei älteren Inhalten empfiehlt sich folgende Best Practice:

1. weiterhin geschäftlich relevante Beiträge kennzeichnen,
2. veraltete Beiträge archivieren oder entfernen,
3. bei nicht mehr feststellbarem Erstellungsdatum vorsorglich kennzeichnen,
4. alte Dateien nicht ungeprüft in neuen Kampagnen wiederverwenden.

Ein bloßer Hinweis in der Profilbeschreibung reicht für einzelne Bilder oder Videos regelmäßig nicht aus.

Als Best Practice sollte er direkt in das Bild eingebettet werden.

Der rechtliche Maßstab lautet, dass die Offenlegung spätestens beim ersten Kontakt klar wahrnehmbar sein muss. Ein direkt im Bild sichtbarer Hinweis erfüllt diesen Zweck besonders zuverlässig.

Die schlankste Form ist das EU-Icon „AI MODIFIED“ in einer freien Bildecke — empfohlen wird die rechte obere. Es ist klein genug, um das Motiv nicht zu beschädigen, und überlebt Zuschnitt, Download und Weitergabe.

Die inhaltliche Erläuterung muss deshalb nicht mehr auf das Bild:

Virtuell möbliert — die Einrichtung ist nicht vorhanden

Sie gehört in die Bildunterschrift oder ins Exposé. Nötig ist sie überall dort, wo ohne sie ein falscher Eindruck vom tatsächlichen Zustand entstehen könnte.

Alternativ kann ein dauerhaft sichtbares Overlay des Portals oder der Website genügen. Es muss dem Bild eindeutig zugeordnet sein und beim ersten Betrachten erscheinen.

Ein Hinweis ausschließlich in den AGB, im Impressum oder am Ende des Exposés ist keine geeignete Lösung. Auch eine Bildunterschrift ist riskant, wenn sie beim Download, Teilen oder in der Portalvorschau nicht angezeigt wird.

Wenn dort der erste Kontakt stattfindet: grundsätzlich ja.

Sieht der Interessent zunächst ein virtuell möbliertes Titelbild in einer Ergebnisliste, sollte bereits dort erkennbar sein, dass die dargestellte Einrichtung nicht real vorhanden ist.

Das Problem: Immobilienportale schneiden Bilder häufig automatisch zu. Außerdem werden Bildunterschriften in der Vorschau oft nicht angezeigt.

Prüfen Sie daher nach der Veröffentlichung:

• Ist der Hinweis auf dem Vorschaubild sichtbar?
• Ist er auch auf dem Smartphone lesbar?
• Wird er durch das Portal abgeschnitten?
• Bleibt er in der Bildergalerie erhalten?
• Ist er im heruntergeladenen Exposé enthalten?

Die Prüfung des tatsächlichen Ergebnisses gehört zur Best Practice. Es reicht nicht, nur die Ausgangsdatei korrekt vorzubereiten.

Die sichere Best Practice lautet: jedes betroffene Bild einzeln kennzeichnen.

Ein allgemeiner Hinweis über einer Galerie kann theoretisch ausreichend sein, wenn er dauerhaft sichtbar bleibt und eindeutig für alle betroffenen Bilder gilt.

In der Immobilienpraxis werden Bilder jedoch häufig:

• einzeln heruntergeladen,
• per Screenshot geteilt,
• als Titelbild verwendet,
• in Social Media erneut veröffentlicht,
• durch Portale neu sortiert,
• ohne ursprünglichen Beschreibungstext angezeigt.

Deshalb sollte jedes virtuell möblierte, künstlich renovierte oder wesentlich KI-veränderte Bild einen eigenen Hinweis tragen.

Seit Juni 2026 gilt hier eine Zweiteilung.

Auf dem Bild steht das EU-Icon. Der Code of Practice sieht als Hauptelement die englische Abkürzung „AI“ vor, ergänzt um „GENERATED“ oder „MODIFIED“. Diesen Teil müssen Sie nicht selbst formulieren — Sie wählen die passende Variante.

Daneben steht Ihre eigene Formulierung. Sie sollte konkret erklären, was künstlich verändert wurde.

Geeignete Beispiele:

• „Virtuell möbliert — KI-Visualisierung“
• „Raum digital geleert — tatsächlicher Zustand kann abweichen“
• „Teilweise mit KI verändert“
• „KI-Visualisierung des geplanten Zustands“
• „Noch nicht realisierte Sanierungsdarstellung“
• „KI-generierter Avatar und KI-generierte Stimme“

Der Begriff „Visualisierung“ allein kann zu ungenau sein. Er lässt offen, ob nur Möbel ergänzt oder auch Böden, Wände, Fenster, Raumgrößen und Ausblicke verändert wurden.

Eine einheitliche Formulierung ist eine Best Practice, keine gesetzlich vorgeschriebene Wortwahl.

Ein Symbol reicht — wenn der Text darin steht.

Genau das leistet das EU-Icon. Es gibt drei Varianten, und die Wahl ist keine Geschmacksfrage:

• „AI MODIFIED“ — für bearbeitete Fotos. Der Regelfall beim virtuellen Staging.
• „AI GENERATED“ — für vollständig KI-erzeugte Bilder.
• Das reine „AI“-Zeichen — nur als Basis für einen eigenen Textzusatz oder eine zweite Ebene gedacht, nicht als alleinige Kennzeichnung.

Der Grund steht im Code of Practice selbst: Die Kommission hat die Icons in mehreren Mitgliedstaaten mit Nutzern testen lassen. Alle Entwürfe fielen auf — aber die Varianten mit Textzusatz schnitten bei Auffälligkeit und Verständlichkeit deutlich besser ab. Die Befragten gaben an, dass ausdrücklicher Text die Unklarheit darüber verringert, was mit dem Inhalt geschehen ist.

Nehmen Sie also nicht das nackte Kreissymbol, sondern die beschriftete Variante. Damit ist die frühere Empfehlung „Symbol plus eigener Text auf dem Bild“ hinfällig — der Text ist Teil des Icons.

Achten Sie weiterhin auf:

• ausreichende Größe,
• deutlichen Kontrast (helle Variante auf dunklem Bildbereich und umgekehrt),
• mobile Lesbarkeit,
• eine freie Ecke ohne überlagernde Bedienelemente,
• barrierearme Darstellung, etwa einen Alternativtext.

Eine bestimmte Schriftgröße ist nicht vorgeschrieben, und die Verwendung der EU-Icons ist freiwillig: Eine gleichwertige eigene Lösung ist zulässig. Verbindlich ist allein, dass die Offenlegung beim ersten Kontakt klar wahrnehmbar ist.

Was das Icon nicht leistet: Es sagt, dass KI im Spiel war — nicht, dass die abgebildeten Möbel fehlen. Wo dieser Unterschied für den Betrachter zählt, gehört die Erläuterung dazu (siehe Frage 6).

Nein. Nicht jede unterstützende Bearbeitung ist automatisch kennzeichnungspflichtig.

Gewöhnliche Anpassungen von Helligkeit, Kontrast, Schärfe oder Weißabgleich verändern den dargestellten Inhalt meist nicht wesentlich.

Anders kann es sein bei:

• virtueller Möblierung,
• digitaler Entrümpelung,
• ausgetauschtem Ausblick,
• hinzugefügten Fenstern,
• veränderten Raumproportionen,
• künstlich erneuerten Böden,
• entfernten baulichen Elementen,
• visualisierten Sanierungszuständen.

Da es hierzu noch kaum Rechtsprechung gibt, sollten Grenzfälle nach ihrer möglichen Wirkung auf den Betrachter beurteilt werden:

Könnte ein durchschnittlicher Interessent einen falschen Eindruck vom tatsächlichen Zustand erhalten?

Ist die Antwort ja, sollte die Bearbeitung offengelegt werden.

Nur, wenn die Veränderung nicht über wesentliche Objekteigenschaften täuscht.

Das Entfernen privater Gegenstände oder personenbezogener Informationen kann sinnvoll sein. Auch eine digitale Entrümpelung kann zulässig sein, wenn sie klar offengelegt wird.

Problematisch wird es, wenn Gegenstände entfernt werden, die für die Bewertung des Objekts relevant sind, etwa:

• technische Anlagen,
• fest verbaute Einrichtungen,
• dauerhafte Müllplätze,
• Leitungen,
• Heizkörper,
• bauliche Hindernisse,
• eine typische Parkplatzsituation.

Best Practice ist eine konkrete Kennzeichnung:

„Raum digital geleert — Originalzustand siehe weiteres Foto.“

Nicht in einem Bild, das den aktuellen Zustand der Immobilie zeigen soll.

Ein KI-Hinweis macht eine irreführende Darstellung nicht zulässig. Werden tatsächliche Mängel entfernt, kann das Bild einen falschen Eindruck über Zustand, Wert oder Sanierungsbedarf vermitteln.

Auch eine geplante Reparatur ändert daran zunächst nichts.

Möglich ist eine transparente Gegenüberstellung:

Aktueller Zustand

Unverbindliche KI-Visualisierung nach geplanter Sanierung

Dabei sollte erklärt werden:

• welche Arbeiten geplant sind,
• ob sie bereits beauftragt wurden,
• ob Genehmigungen erforderlich sind,
• welche Ausführung geschuldet wird,
• welche Darstellung nur beispielhaft ist.

Ja, wenn der noch nicht vorhandene Zustand eindeutig offengelegt wird.

Direkt auf dem Bild sollte stehen:

KI-Visualisierung des geplanten Zustands — noch nicht realisiert

Zusätzlich sollte das Exposé erläutern:

• welche Leistungen tatsächlich geplant sind,
• welche Materialien nur beispielhaft gezeigt werden,
• ob die Maßnahmen im Kaufpreis enthalten sind,
• ob Genehmigungen bereits vorliegen,
• welche Änderungen noch möglich sind.

Die Kennzeichnung ist kein Ersatz für eine konkrete Leistungsbeschreibung.

Nicht generell gesetzlich vorgeschrieben, aber eine klare Best Practice.

Besonders bei virtueller Renovierung, digitaler Entrümpelung und Fix-&-Flip-Projekten sollte neben der Visualisierung auch der tatsächliche Zustand auffindbar sein.

Ideal ist eine Gegenüberstellung:

• „Aktueller Zustand“
• „Mögliche Gestaltung — KI-Visualisierung“

Das Original sollte nicht versteckt, wesentlich kleiner oder erst am Ende einer langen Galerie dargestellt werden.

Nur als eindeutig unverbindliche Möglichkeit — nicht als vorhandene oder zugesicherte Eigenschaft.

Geeignet wäre:

„Unverbindliche KI-Visualisierung einer möglichen Erweiterung. Genehmigung und technische Umsetzbarkeit wurden nicht abschließend geprüft.“

Eine solche Darstellung kann dennoch riskant sein, wenn die gezeigte Maßnahme tatsächlich kaum genehmigungsfähig oder technisch unrealistisch ist.

Benennen Sie deshalb beides klar: das KI-Element und den Planungsstand.

Spätestens beim ersten Kontakt mit dem künstlichen Inhalt.

Bei einem KI-Avatar oder einer künstlichen Stimme sollte zu Beginn erscheinen:

„Dieses Video enthält einen KI-generierten Avatar und eine KI-generierte Stimme.“

Für die laufende Kennzeichnung eignet sich das EU-Icon als Einblendung. Der Code of Practice beschreibt für Videos ausdrücklich: am Anfang, nach Möglichkeit in regelmäßigen Abständen und mindestens nach Unterbrechungen. Der Grund ist praktisch — nur so trägt auch ein herausgeschnittener Clip oder ein Screenshot die Kennzeichnung noch.

Ein Hinweis ausschließlich in der Videobeschreibung ist riskant, da diese beim Abspielen, Teilen oder Einbetten häufig nicht sichtbar ist.

Bei reinem Ton ohne Bild tritt ein kurzer gesprochener Hinweis zu Beginn an die Stelle des Icons. Sobald ein Bildschirm vorhanden ist, kommt die sichtbare Kennzeichnung hinzu — der gesprochene Hinweis allein genügt dann nicht.

Ja, als Teil der empfohlenen Bestandsprüfung.

Kontrollieren Sie insbesondere angeheftete Reels, Profilvideos, YouTube-Objektvideos, wiederkehrende Werbeclips, Videos auf Landingpages, Story-Highlights sowie KI-Avatare und künstlich erzeugte Stimmen. Wie Sie dabei Kanal für Kanal vorgehen, zeigt Teil 3, Schritte 6 und 7.

Für vor dem 2. August 2026 erzeugte Inhalte besteht nach der aktuellen EU-Auslegung keine allgemeine rückwirkende Kennzeichnungspflicht.

Als Best Practice sollten weiterhin aktive und geschäftlich relevante Inhalte dennoch gekennzeichnet, aktualisiert oder entfernt werden.

Direkt im Chat und ab Beginn der ersten Interaktion.

Eine robuste Gestaltung besteht aus:

Überschrift:

KI-Assistent

Erste Nachricht:

Sie chatten mit unserem KI-Assistenten. Bitte geben Sie keine besonders sensiblen Daten ein.

Dauerhafter Hinweis:

KI-gestützte Kommunikation

Ein Hinweis nur in den AGB, im Impressum oder in der Datenschutzerklärung reicht nicht als unmittelbare Information im Gespräch. Wann ein Chatbot zusätzlich eine Datenschutz-Folgenabschätzung braucht, erklärt Teil 1.

Das hängt davon ab, ob tatsächlich ein interaktives KI-System eingesetzt wird.

Eine starre Auswahl mit vorformulierten Antworten ist nicht automatisch ein KI-Chatbot. Ein generatives System, das freie Fragen versteht, eigene Antworten formuliert und Rückfragen stellt, sollte sich dagegen von Beginn an als KI erkennen lassen.

Da die technische Abgrenzung für Nutzer häufig nicht sichtbar ist, empfiehlt sich bei Grenzfällen eine freiwillige Offenlegung.

Nein, nicht automatisch.

Erstellt eine KI lediglich einen Entwurf, den ein Mitarbeiter inhaltlich prüft, bearbeitet und selbst versendet, besteht normalerweise keine allgemeine Pflicht, die E-Mail als KI-generiert zu markieren.

Anders kann es sein, wenn ein KI-Agent selbstständig einen fortlaufenden Kundendialog führt. Dann sollte der Empfänger von Beginn an wissen, dass er nicht mit einem menschlichen Sachbearbeiter kommuniziert.

Unabhängig davon bleibt das Unternehmen für falsche Aussagen verantwortlich.

In der Regel nicht, wenn eine echte fachliche Prüfung stattfindet.

Ein Mitarbeiter sollte insbesondere kontrollieren:

• Wohn- und Nutzflächen,
• Kauf- oder Mietpreis,
• Nebenkosten,
• Baujahr,
• Energieangaben,
• Ausstattung,
• rechtliche Zusagen,
• Rendite- und Kostenangaben.

Eine reine Rechtschreibkontrolle ist keine ausreichende fachliche Prüfung.

Best Practice ist ein dokumentierter Freigabeprozess mit einer verantwortlichen natürlichen Person.

Nicht ohne gesonderte Prüfung und Information.

Tonaufnahmen sind rechtlich besonders sensibel. Neben der DSGVO kann auch das Strafrecht betroffen sein. Die Gesprächspartner sollten vor der Aufnahme eindeutig informiert werden; regelmäßig wird eine ausdrückliche Zustimmung benötigt.

Zu prüfen sind außerdem:

• Zweck,
• Rechtsgrundlage,
• Speicherfrist,
• Verarbeitungsort,
• Auftragsverarbeitung,
• Trainingsnutzung,
• Zugriffsrechte,
• Löschung von Aufnahme und Transkript.

Die Tatsache, dass eine KI die Aufnahme verarbeitet, schafft keine eigene Rechtsgrundlage.

Nur Daten, deren Verarbeitung für einen festgelegten Zweck zulässig ist und mit einem geprüften System erfolgt.

Vor der Freigabe sollten mindestens geklärt sein:

• Auftragsverarbeitungsvertrag,
• Speicher- und Verarbeitungsorte,
• Unterauftragnehmer,
• Drittlandtransfers,
• Löschfristen,
• Trainingsnutzung,
• Zugriffsrechte,
• Sicherheitsmaßnahmen.

Für frei zugängliche KI-Konten sollte gelten:

Keine Klarnamen, Verträge, Bonitätsdaten, Ausweisdokumente oder vertraulichen Kundenvorgänge ohne ausdrückliche Freigabe.

Im Zweifel gehören Kundendaten nur pseudonymisiert in ein KI-System.

Nur nach Datenminimierung und Anbieterprüfung.

Schadensfotos können neben dem eigentlichen Schaden zahlreiche private Informationen zeigen:

• Personen,
• Familienfotos,
• Dokumente,
• Medikamente,
• Namen,
• religiöse Gegenstände,
• Gesundheitsinformationen,
• private Lebensumstände.

Best Practice:

1. Bild auf den erforderlichen Ausschnitt beschränken,
2. nicht benötigte Bereiche schwärzen,
3. Metadaten prüfen,
4. nur ein freigegebenes System verwenden,
5. Speicher- und Trainingsnutzung kontrollieren.

Nur mit besonderer Vorsicht.

Mietbewerbungen enthalten häufig hochsensible Informationen. Ein vollständiger Upload in einen frei verfügbaren KI-Dienst ist keine vertretbare Standardlösung.

Zu prüfen sind:

• Erforderlichkeit der Daten,
• Rechtsgrundlage,
• Information der Bewerber,
• Anbieter und Verarbeitungsorte,
• Diskriminierungsrisiken,
• menschliche Kontrolle,
• automatisierte Entscheidungswirkung,
• Erforderlichkeit einer Datenschutz-Folgenabschätzung.

Nicht immer.

Eine Person kann weiterhin identifizierbar sein durch:

• Adresse,
• Wohnungsnummer,
• Vertragsnummer,
• besondere Schadensumstände,
• E-Mail-Inhalte,
• Kontodaten,
• Kombination mehrerer Angaben.

Pseudonymisierung reduziert Risiken, beseitigt den Personenbezug aber nicht automatisch.

Best Practice ist, nur den tatsächlich erforderlichen Ausschnitt oder Sachverhalt zu übermitteln.

Als Unterstützung möglicherweise, als unkontrollierbares Aussortiersystem nicht.

Das Unternehmen sollte dokumentieren:

• welche Merkmale verwendet werden,
• wie der Score entsteht,
• welche Konsequenzen er hat,
• wer das Ergebnis kontrolliert,
• wie Fehler korrigiert werden,
• ob bestimmte Gruppen benachteiligt werden.

Je größer der Einfluss auf Besichtigungen, Angebote oder Vertragsabschlüsse, desto intensiver muss die Prüfung sein.

Eine ausschließlich automatisierte Ablehnung ist besonders riskant.

Die endgültige Entscheidung sollte durch einen ausreichend informierten Menschen getroffen werden, der:

• die relevanten Informationen kennt,
• das KI-Ergebnis hinterfragen kann,
• ausreichend Zeit zur Prüfung hat,
• die Entscheidung tatsächlich ändern darf,
• nicht nur automatisch bestätigt.

Best Practice ist zusätzlich eine Möglichkeit für Betroffene, Fehler zu melden oder eine menschliche Prüfung zu verlangen.

Nur sachlich erforderliche, rechtmäßig erhobene und diskriminierungsfrei eingesetzte Kriterien.

Besonders kritisch sind direkte oder indirekte Rückschlüsse aus:

• Name,
• Herkunft,
• Sprache,
• Postleitzahl,
• Foto,
• Alter,
• Behinderung,
• Religion,
• Familienstand,
• vermeintlicher „kultureller Passung“.

Auch scheinbar neutrale Kriterien können bestimmte Gruppen systematisch benachteiligen.

Als Unterstützung ja, aber nur mit Sicherheitsnetz.

Erforderlich sind mindestens:

• feste Notfallregeln,
• menschliche Eskalationsmöglichkeiten,
• eine sichtbare Notfallnummer,
• regelmäßige Stichproben,
• Fehlerprotokolle,
• Möglichkeit zur Korrektur der Einstufung.

Eine KI darf nicht die einzige Instanz sein, die entscheidet, ob ein möglicher Wasser-, Brand- oder Gebäudeschaden bearbeitet wird.

Ein bestimmter Lehrgang oder ein Zertifikat ist nicht vorgeschrieben. Geeignete Kompetenzmaßnahmen sind aber erforderlich.

Art. 4 des AI Acts verlangt Maßnahmen zur Förderung der KI-Kompetenz — von der dokumentierten Grundeinweisung über eine interne Richtlinie bis zur anwendungsbezogenen Schulung. Welche Maßnahmen sich für Immobilienunternehmen eignen und wie Sie sie dokumentieren, steht ausführlich in Teil 1.

Mindestens ein zentrales KI-Verzeichnis mit:

• System und Anbieter,
• Einsatzzweck,
• verantwortlicher Abteilung,
• verarbeiteten Daten,
• Nutzerkreis,
• Kennzeichnungspflichten,
• menschlicher Kontrolle,
• Anbieterprüfung,
• Datenschutzprüfung,
• Schulungsmaßnahmen,
• Freigabedatum,
• nächstem Prüftermin.

Zusätzlich sollte dokumentiert werden, wann bestehende öffentliche Inhalte kontrolliert wurden — Kanal für Kanal, wie in Teil 3 der Serie beschrieben.