AI Act für Immobilienprofis: Was seit dem 2. August 2026 wirklich gilt

Seit dem 2. August 2026 gelten die Transparenzpflichten des AI Act nach Art. 50 der Verordnung (EU) 2024/1689. Für Immobilienunternehmen bedeutet das insbesondere: KI-generierte oder wesentlich mit KI veränderte Bilder, Videos und Stimmen können kennzeichnungspflichtig sein. Der Hinweis muss spätestens beim ersten Kontakt klar wahrnehmbar sein.

Als Best Practice sollte die Kennzeichnung direkt in das Bild oder Video eingebettet werden. Dadurch bleibt sie auch erhalten, wenn Inhalte heruntergeladen, geteilt, auf Immobilienportalen veröffentlicht oder in sozialen Netzwerken weiterverwendet werden. Ein Hinweis ausschließlich in den AGB, im Impressum oder am Ende eines Exposés ist dafür regelmäßig keine geeignete Lösung.

Wie diese Einbettung aussehen kann, ist seit Juni 2026 deutlich einfacher zu beantworten: Die Kommission hat gemeinsam mit dem Code of Practice zu Art. 50 ein frei verwendbares EU-Icon veröffentlicht — ein kleines „AI“-Zeichen für die Bildecke. Die Varianten, die Platzierungsregeln und den Download finden Sie in Teil 3 dieser Serie.

Hinweis zur rechtlichen Einordnung

Dieser Beitrag ist eine praxisorientierte Einordnung und keine Rechtsberatung. Der AI Act ist geltendes Recht. Viele seiner für Immobilienunternehmen besonders relevanten Transparenzpflichten werden jedoch erst seit dem 2. August 2026 praktisch angewendet.

Entsprechend gibt es bislang kaum belastbare Rechtsprechung zur konkreten Umsetzung in Immobilienanzeigen, Exposés, Portalen und sozialen Netzwerken. Auch Behördenpraxis, technische Standards und Auslegungshinweise werden sich weiterentwickeln.

Die in diesem Beitrag genannten Empfehlungen sind deshalb als Best Practices zu verstehen. Sie sollen eine transparente und risikoarme Umsetzung ermöglichen, ersetzen aber keine rechtliche Prüfung des Einzelfalls.

Die Serie im Überblick

1. Teil 1: AI Act für Immobilienprofis — was seit dem 2. August 2026 gilt (dieser Beitrag)
2. Teil 2: AI Act im Immobilienalltag — die 30 wichtigsten Praxisfragen
3. Teil 3: AI-Act-Checkliste für Immobilienunternehmen

Was davon Ihr Büro konkret betrifft, sortieren wir außerdem im kostenlosen Live-Webinar — mit Live-Demo und offener Fragerunde.

Virtuelles Staging: erlaubt — Kennzeichnung als Best Practice direkt aufs Bild

Virtuelles Staging — leere Räume werden per KI möbliert — ist zulässig und verkauft nachweislich besser. Der AI Act stuft solche Bilder aber als Deepfake ein. Das klingt dramatisch, ist aber nüchtern definiert (Art. 3 Nr. 60): ein durch KI erzeugter oder veränderter Inhalt, der realen Personen, Orten oder Gegenständen ähnelt und echt wirken kann. Ein real existierendes Wohnzimmer, das auf dem Foto möbliert aussieht, obwohl es leer ist, erfüllt genau das.

Die Folge ist eine Offenlegungspflicht (Art. 50 Abs. 4) — und die entscheidende Praxisfrage ist das Wo: Die Kennzeichnung muss spätestens beim ersten Kontakt klar wahrnehmbar sein. Als Best Practice gehört sie direkt in das Bild, in eine freie Ecke: So bleibt sie auch erhalten, wenn das Bild heruntergeladen, per Screenshot geteilt oder vom Portal neu zugeschnitten wird. Ein Satz in den AGB, im Impressum oder ausschließlich in der Bildunterschrift des Portals ist dafür regelmäßig keine geeignete Lösung.

Die Form dafür liefert seit Juni 2026 das EU-Icon „AI MODIFIED“: klein, randständig, frei verwendbar. Wo ein Betrachter ohne weitere Erklärung einen falschen Eindruck vom tatsächlichen Zustand bekommen könnte, gehört ein Zusatz wie „Virtuell möbliert, Einrichtung nicht vorhanden“ dazu; der kann aber in die Bildunterschrift wandern und muss nicht über das Foto gelegt werden. Diese Arbeitsteilung — Icon auf dem Bild, Erläuterung daneben — ist in Teil 3 ausgeführt.

Die begrenzte Übergangsfrist bis zum 2. Dezember 2026 betrifft nicht Sie, sondern Ihre Werkzeuge: Nach der Verordnung (EU) 2026/1744 haben Anbieter generativer KI-Systeme, die bereits vor dem 2. August 2026 in Verkehr gebracht wurden, vier Monate länger Zeit, die technischen, maschinenlesbaren Markierungen nach Art. 50 Abs. 2 nachzurüsten. Ein allgemeiner Aufschub für Immobilienunternehmen ist das nicht: Für seit dem 2. August 2026 erzeugte oder bearbeitete kennzeichnungspflichtige Inhalte muss bereits jetzt geprüft werden, ob eine sichtbare Offenlegung erforderlich ist. Was für ältere, bereits veröffentlichte Inhalte gilt, klärt der Abschnitt weiter unten.

Eine Grenze zieht dabei nicht der AI Act, sondern das Wettbewerbsrecht (§ 5 UWG), und zwar unabhängig von jeder Kennzeichnung: Möbel einfügen ist Visualisierung. Feuchtigkeitsflecken wegretuschieren, Raumproportionen strecken oder den Ausblick austauschen ist Irreführung — das bleibt verboten, auch mit KI-Label. Merksatz: Die Kennzeichnung macht ehrlich, was gezeigt wird. Sie heilt nicht, was verschwiegen wird.

Reels, Avatar-Videos und KI-Stimmen

Für bewegte Bilder gilt dieselbe Logik. Ein KI-generiertes Instagram-Reel der Immobilie, ein Avatar, der als „Makler“ durch die Wohnung führt, eine geklonte Stimme im Objektvideo: alles Deepfakes im Sinne der Verordnung, alle offenzulegen — als Best Practice sichtbar im Video selbst, bei längeren Clips zu Beginn und wiederholt, bei KI-Stimmen zusätzlich als gesprochener oder eingeblendeter Hinweis. Offensichtlich Künstliches bleibt frei: Ein 3D-Grundriss oder eine erkennbar gerenderte Neubau-Visualisierung täuscht niemanden und braucht kein Label.

Und Ihre Exposé-Texte? Hier gibt die Verordnung Entwarnung: Die Text-Kennzeichnungspflicht zielt auf Inhalte, die die Öffentlichkeit über Themen von öffentlichem Interesse informieren und ohne redaktionelle Kontrolle erscheinen. Ein Exposé, das Ihre KI vorformuliert und ein Mensch prüft und freigibt, fällt nicht darunter. Die inhaltliche Verantwortung bleibt trotzdem bei Ihnen — eine erfundene Quadratmeterzahl ist kein KI-Problem, sondern ein Haftungsproblem.

Was gilt für bereits veröffentlichte Inhalte?

Hier muss zwischen dem gesetzlichen Ausgangspunkt und einer sinnvollen Best Practice unterschieden werden.

Inhalte, die vor dem 2. August 2026 erzeugt wurden, müssen nicht allein wegen des Anwendungsbeginns von Art. 50 rückwirkend gekennzeichnet werden. Das ergibt sich nicht aus einer ausdrücklichen Übergangsregelung im Verordnungstext, sondern aus den Leitlinien der Kommission vom Juli 2026 (Abschnitt 8.4 zum Anwendungsbeginn). Diese Leitlinien sind die derzeitige Auslegung der Kommission; rechtlich bindend für Gerichte sind sie nicht.

Maßgeblich ist dabei der Zeitpunkt der Erzeugung oder Bearbeitung, nicht der Zeitpunkt der Veröffentlichung. Eine Ausnahme gilt für KI-erzeugte Texte: Dort müssen Erstellung und Veröffentlichung vor dem Stichtag liegen — wird ein älterer Text erst danach veröffentlicht, greift die Kennzeichnungsfrage wieder. Für Exposé-Texte ist das meist ohne Folgen, weil sie schon über die redaktionelle Kontrolle aus der Pflicht fallen (siehe oben).

Für Immobilienunternehmen bedeutet das:

• Wurde ein Inhalt am oder nach dem 2. August 2026 mit KI erzeugt oder wesentlich verändert, müssen die seit diesem Datum geltenden Transparenzpflichten geprüft und gegebenenfalls umgesetzt werden.
• Wurde der Inhalt bereits vor dem 2. August 2026 erzeugt, besteht nach der derzeitigen Auslegung keine allgemeine rückwirkende Kennzeichnungspflicht.
• Ist das Erstellungsdatum nicht mehr nachvollziehbar, sollte der Inhalt vorsorglich gekennzeichnet oder durch eine überprüfte Version ersetzt werden.
• Wird ein älterer Inhalt heute erneut bearbeitet, neu zusammengesetzt oder durch eine KI weiter verändert, sollte er wie ein neuer Inhalt behandelt werden.

Zur guten Praxis gehört daher ein Blick auf die Inhalte, die bereits veröffentlicht sind: laufende Immobilienangebote und Exposés in den Portalen, Beiträge, Reels und Story-Highlights auf Facebook, Instagram und LinkedIn, YouTube-Videos, Google-Unternehmensprofile, die eigene Website, noch laufende Werbeanzeigen sowie herunterladbare PDF-Exposés und Verkaufsunterlagen. Die vollständige Kanalliste zum systematischen Abarbeiten finden Sie in Teil 3, der AI-Act-Checkliste.

Ziel ist nicht, sämtliche alten Archive rückwirkend zu bearbeiten. Priorität haben Inhalte, die weiterhin öffentlich erreichbar sind, aktuell zur Vermarktung verwendet werden oder von Interessenten als aktuelle Darstellung verstanden werden können.

Chatbots: Offenlegen ist Pflicht — autonome Gesprächsführung braucht eine DSFA

Stufe eins ist die Transparenz (Art. 50 Abs. 1): Wer mit Ihrem Chatbot schreibt, muss von der ersten Nachricht an erkennen können, dass er mit einer KI spricht. Eine Begrüßung wie „Sie chatten mit unserem KI-Assistenten“ plus dauerhafter Hinweis im Chatfenster genügt. Ein versteckter Satz in den AGB genügt nicht.

Stufe zwei übersehen viele — und sie kommt nicht aus dem AI Act, sondern aus der DSGVO: Sobald der Chatbot das Gespräch autonom lenkt, ist eine Datenschutz-Folgenabschätzung (DSFA) Pflicht. Eine DSFA ist eine dokumentierte Risikoprüfung vor dem Einsatz (Art. 35 DSGVO). Die deutschen Aufsichtsbehörden führen eine verbindliche „Muss-Liste“ von Verarbeitungen, die immer eine DSFA erfordern — und Nr. 11 nennt genau diesen Fall: Einsatz künstlicher Intelligenz zur Steuerung der Interaktion mit Betroffenen oder zur Bewertung persönlicher Aspekte, Beispiel: Kundensupport per KI.

Übersetzt auf Ihr Büro: Ein Bot, der nur Öffnungszeiten beantwortet, steuert nichts. Ein Bot, der Interessenten qualifiziert (Budget? Eigenkapital? Ernsthaftigkeit?), Mieteranfragen nach Dringlichkeit sortiert oder selbstständig entscheidet, wer einen Besichtigungstermin bekommt — der steuert die Interaktion und bewertet Personen. Dann gehört die DSFA vor den Start, schriftlich, mit benannten Risiken und Gegenmaßnahmen. Das ist kein Verbot, sondern eine Hausaufgabe: Wer sie erledigt hat, kann den Bot ruhig laufen lassen.

Was wurde verschoben — was gilt, was kostet?

Der Digital Omnibus ist inzwischen beschlossen: Die Verordnung (EU) 2026/1744 vom 8. Juli 2026 ist seit dem 27. Juli 2026 in Kraft. Sie verschiebt die Hochrisiko-Pflichten: Anhang III auf den 2. Dezember 2027 (dazu zählt die Kreditwürdigkeitsprüfung, relevant für Finanzierungsvermittler) und Anhang I auf den 2. August 2028. Nicht verschoben sind: die Transparenzpflichten (seit 2. August 2026), die Kompetenz-Erwartung aus Art. 4 (seit Februar 2025) und die Anbieterpflichten für große KI-Modelle (seit August 2025 — betrifft OpenAI und Co., nicht Sie). Der Bußgeldrahmen für Transparenzverstöße: bis 15 Mio. € oder 3 % des Weltumsatzes. Daneben unverändert die DSGVO mit bis zu 20 Mio. € oder 4 % (Art. 83) — eine fehlende DSFA fällt in diesen Rahmen. Der schärfste Hebel im Alltag bleibt damit nicht der AI Act, sondern die DSGVO.

Wie muss ich mein Team auf den KI-Einsatz vorbereiten?

Ein bestimmter Lehrgang, ein Zertifikat oder eine festgelegte Zahl von Schulungsstunden ist nicht vorgeschrieben. Ganz ohne Maßnahmen geht es aber nicht.

Art. 4 des AI Acts verpflichtet Anbieter und Betreiber dazu, Maßnahmen zur Förderung der KI-Kompetenz der Personen zu ergreifen, die KI-Systeme in ihrem Auftrag einsetzen. Dabei sind unter anderem Vorwissen, Aufgaben, Einsatzkontext und Risiken zu berücksichtigen.

Für ein Immobilienunternehmen können geeignete Maßnahmen beispielsweise sein:

• eine dokumentierte Grundeinweisung,
• eine interne KI-Richtlinie,
• konkrete Regeln für Kundendaten,
• Kennzeichnungsvorgaben für KI-Bilder,
• Kontrollregeln für Exposés und Kundenkommunikation,
• Schulungen für besonders risikoreiche Anwendungen,
• regelmäßige Aktualisierungen bei neuen Funktionen.

Die konkrete Ausgestaltung ist noch nicht abschließend durch Rechtsprechung geklärt. Als Best Practice sollten Unternehmen ihre Maßnahmen nachvollziehbar dokumentieren, auch wenn kein bestimmtes Zertifikat verlangt wird.

Ein möglicher Startpunkt für die Grundeinweisung: Unser kostenloses Live-Webinar behandelt genau diese Basics — die Rechtsrisiken des KI-Alltags, den Umgang mit Kundendaten und die Kennzeichnung von KI-Inhalten.

Wenn Sie die Einarbeitung nicht selbst bauen wollen: Ab 3 porthor-Jahreslizenzen ist die Mitarbeiter-Schulung Teil des Produktpakets — sie deckt genau die Punkte aus diesem Beitrag ab, von der Kennzeichnung bis zum Umgang mit Kundendaten. Alle anderen können die Schulung auch einzeln buchen.

Was heißt das konkret für Ihr Immobilienunternehmen?

Beginnen Sie mit fünf praktischen Schritten:

Erstens: Erfassen Sie alle KI-Systeme, die intern, durch Mitarbeiter oder durch externe Agenturen eingesetzt werden.

Zweitens: Legen Sie verbindliche Kennzeichnungsregeln für neue Bilder, Videos, Avatare und KI-Stimmen fest.

Drittens: Prüfen Sie nicht nur zukünftige Inhalte. Kontrollieren Sie auch laufende Exposés, Immobilienportale, Webseiten, Social-Media-Profile und aktive Werbekampagnen.

Viertens: Regeln Sie, welche Kunden-, Eigentümer-, Mieter- und Objektdaten in welche KI-Systeme eingegeben werden dürfen — im Zweifel nur pseudonymisiert.

Fünftens: Sorgen Sie für eine angemessene KI-Kompetenz der beteiligten Personen und dokumentieren Sie die getroffenen Maßnahmen.

Die konkrete Umsetzung finden Sie in den beiden weiteren Beiträgen dieser Serie:

• Teil 2: 30 Praxisfragen zum AI Act in der Immobilienbranche — vom virtuell möblierten Titelbild bis zur automatischen Mieterauswahl.
• Teil 3: AI-Act-Checkliste für Immobilienunternehmen — 16 Schritte zum kontrollierten KI-Einsatz.

Und wenn Sie die Grundlagen lieber einmal im Zusammenhang sehen: Im kostenlosen Live-Webinar sortieren wir die drei Rechtsrisiken des KI-Alltags — DSGVO, AI Act, Vertraulichkeit — und zeigen am echten Fall, wie Sie KI nutzen, ohne dass Kundendaten das Büro verlassen. Mit offener Fragerunde am Ende.

Stand: 6. August 2026

Dieser Beitrag ist eine praxisorientierte Einordnung und keine Rechtsberatung. Der AI Act ist geltendes Recht, seine konkrete Anwendung steht in vielen Bereichen aber noch am Anfang. Zu zahlreichen Detailfragen existiert bislang kaum oder keine belastbare Rechtsprechung.

Die beschriebenen Maßnahmen sind Best Practices auf Grundlage des derzeit verfügbaren Gesetzestextes, der Leitlinien und FAQ der Europäischen Kommission, des Code of Practice on Transparency of AI-Generated Content sowie der geltenden Datenschutzvorgaben. Leitlinien und Kodex geben die Auslegung der Kommission wieder und binden Gerichte nicht. Behörden, Gerichte und Gesetzgeber können einzelne Fragen künftig anders oder genauer einordnen.

Bei automatisierten Personenentscheidungen, sensiblen Daten, umfangreicher Profilbildung oder unklaren Geschäftsmodellen sollte fachkundige Datenschutz- oder Rechtsberatung hinzugezogen werden.