AI Act für Immobilienprofis: Was seit dem 2. August 2026 wirklich gilt

Seit dem 2. August 2026 gelten die Transparenzpflichten des AI Act (Art. 50 VO (EU) 2024/1689): Wer KI im Kundenkontakt einsetzt, muss die KI-Interaktion offenlegen, und KI-generierte Inhalte müssen gekennzeichnet werden. Für Bestandssysteme gilt eine Übergangsfrist bis zum 2. Dezember 2026. Schon seit dem 2. Februar 2025 erwartet Art. 4, dass Unternehmen nach besten Kräften für ausreichende KI-Kompetenz ihrer Mitarbeiter sorgen. Eine Schulungspflicht ist das ausdrücklich nicht: kein vorgeschriebenes Format, keine Bescheinigung, kein Nachweis, kein eigenes Bußgeld. Die Hochrisiko-Pflichten wurden per Digital Omnibus verschoben: Anhang III auf den 2. Dezember 2027, Anhang I auf den 2. August 2028. Für Ihr Immobilienbüro heißt das: Der AI Act verbietet Ihnen die KI-Nutzung nicht, er verlangt Kompetenz und Ehrlichkeit. Die To-dos, die jetzt zählen: KI-Nutzung inventarisieren, das Team einarbeiten, KI-Kontakte und KI-Inhalte kennzeichnen und Kundendaten nur pseudonymisiert an KI-Systeme geben. Das eigentliche Tagesrisiko bleibt daneben die DSGVO; sie galt schon immer. Dieser Beitrag ordnet ein, was davon Ihr Büro betrifft und was nicht.

Muss ich mein Team zu KI schulen?

Nein, eine Schulungspflicht gibt es nicht. Art. 4 AI Act erwartet seit dem 2. Februar 2025 von Unternehmen, die KI einsetzen, dass sie nach besten Kräften für ausreichende KI-Kompetenz der Leute sorgen, die damit arbeiten. Das gilt auch für die Fünf-Personen-Hausverwaltung mit einem ChatGPT-Konto. Aber: Der AI Act schreibt kein Format vor, verlangt keine Bescheinigung und keinen Nachweis, und er knüpft an Art. 4 kein eigenes Bußgeld. Der „Digital Omnibus“ weicht die Formulierung zusätzlich von „sicherstellen“ zu „unterstützen“ auf.

Wer behauptet, Sie bräuchten zwingend eine Schulung mit Zertifikat, verkauft Ihnen Angst. Was tatsächlich zählt: Ihre Leute sollen verstehen, was das Werkzeug tut und wo seine Grenzen liegen. Eine interne Runde, ein Handbuch oder ein Webinar sind gleichwertige Wege dorthin. Dokumentieren schadet nicht, wenn Sie ohnehin eine Richtlinie schreiben — verlangt wird es nicht.

Was gilt seit dem 2. August 2026?

Die Transparenzpflichten nach Art. 50: KI-Interaktion offenlegen (ein Chatbot muss sich als solcher zu erkennen geben) und KI-generierte Inhalte kennzeichnen. Für Systeme, die vor dem Stichtag im Einsatz waren, läuft die Kennzeichnungs-Übergangsfrist bis 2. Dezember 2026. Bereits seit dem 2. August 2025 gelten außerdem die Pflichten für Anbieter großer KI-Modelle (GPAI) — das betrifft OpenAI und Co., nicht Sie, definiert aber den Rahmen, in dem Sie arbeiten.

Was wurde verschoben — und was nicht?

Der Digital Omnibus (politische Einigung vom 6. Mai 2026) verschiebt die Hochrisiko-Pflichten: Anhang III auf den 2. Dezember 2027, Anhang I auf den 2. August 2028. Zu Anhang III zählt die Kreditwürdigkeitsprüfung, relevant für Finanzierungsvermittler. Die ehrliche Einordnung: Beim Hochrisiko-Teil haben Sie Aufschub. Die Transparenzpflichten gelten jetzt, die Kompetenz-Erwartung aus Art. 4 seit Februar 2025 — und die DSGVO galt schon immer. Der schärfste Hebel ist damit nicht der AI Act, sondern die DSGVO.

• Bußgeldrahmen AI Act: bis 35 Mio. € oder 7 % des Weltumsatzes für verbotene Praktiken, bis 15 Mio. € oder 3 % für übrige Verstöße (inkl. Transparenz).
• Dazu unverändert die DSGVO: bis 20 Mio. € oder 4 % (Art. 83).
• Wichtigste To-dos für Ihr Büro: KI-Nutzung inventarisieren, das Team einarbeiten und die Einarbeitung dokumentieren, KI-Kontakte und -Inhalte kennzeichnen, Kundendaten nur pseudonymisiert an KI-Systeme geben.

Was heißt das konkret für Ihr Büro?

Der AI Act verbietet Ihnen die KI-Nutzung nicht — er verlangt Kompetenz und Ehrlichkeit. Das eigentliche Tagesrisiko bleibt die DSGVO: Originalangaben Ihrer Mieter, Käufer und Antragsteller in fremden KI-Systemen. Beides zusammen lösen Sie mit demselben Prinzip: lokal pseudonymisieren, dokumentieren, kennzeichnen. Wie das im Alltag aussieht, steht im Beitrag Pseudonymisierung vs. Anonymisierung.